漏水問題，困擾不少住户，導致業主苦不堪言

無論租户或是屋主，找出「漏水源」及後續處理，往往令住户身心俱疲。近期《胡説樓市》收到了多位谷友的求助。先前，我們接觸了居住於錦田「山水盈」的苦主。我們將探討其「漏水個案」，並解析業主與發展商之間的權責。

山水盈漏水問題

由「路勁地產」於2019年11月推出銷售的錦田「山水盈」，原訂關鍵日期為2021年3月，而後提早了一季交付。然而，屋苑內外的「漏水問題」令眾多住户深感苦惱。一位不願上鏡的住户透過「漏水顧問」Tony向我們反映，屋苑地庫停車場從入住開始便出現嚴重的「漏水問題」。

停車場漏水問題

初步估計，該車場有超過200處「漏水」位置。有推論認為與地面花槽或游泳池的滲漏有關。2022年8月，管理公司曾向住户發出公告表示，將於2022年8月至2022年10月期間，在內園進行花槽防水工程。但不久前受「漏水影響」的停車位已由管理公司安排至臨時車位，卻也遭遇「漏水問題」。

發展商回應

針對此「漏水問題」，《胡説樓市》向「路勁地產」提出詢問。路勁表示將於十一月完成停車場平台花圃的重做防水工程。對於受「漏水」影響的車輛，路勁也安排了臨時停車位及受影響車位臨時水盤的設置措施。

法律責任

根據《一手住宅物業銷售條例》，屋苑的公共區域、設施以及公共設施維護責任均由發展商負責。若車場屬於公共區域，則由發展商負責問題解決。而住户雖購買了車位，卻因「漏水問題」無法正常使用，故而質疑發展商的解決方案是否有效。

管理公司的責任

「山水盈」的公契雖界定了停車場的「公共區域」，但車位位置並未包含於內，因此若住户車輛在私有車位內受到「漏水」的影響，應由車位佔有人自行負責。

然而，「山水盈」公契另有一條文指出，管理公司應負責公共區域如大樓結構、外牆及天花的維修。故而，雖住户車輛受影響於自身車位，但其原因與公共區域的天花「漏水」有關，因此，停車場管理單位仍應承擔相應責任。

民事追償

在普通法下，認定停車場管理人是否「失責」的依據，在於管理人是否有對車主負一般「注意責任」，並以「合理標準」予以衡量。然而，考量管理公司為專業機構，故法庭可能採取更高的衡量標準。若停車場「失責」導致住户財物損失，管理公司將須負擔相應責任。

阿May個案

2020年於「山水盈」購置房屋的阿May，在2021年收樓驗收後因「漏水問題」遲遲無法入住長達21個月至今。阿May訴稱，入住當天便發現地板有「穿孔」，且牆壁有「裂縫」、門框有「缺失」。雖多次向管理公司要求協助解決，但問題依舊未獲解決。除此之外，阿May的客廳窗户也出現明顯「漏水情況」。

發展商回覆

路勁地產對於阿May的個案回應稱，公司持續進行維修處理。但因「幕牆玻璃」訂購耗時以及疫情等因素影響工程進度。部分維修工程則已與阿May協調完成，預計剩餘工程將在九月底完成。

《一手住宅物業銷售條例》

根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商應於接獲買方成交後六個月內的書面通知後，在合理的範圍內儘速進行修復。但「合理範圍」的認定，往往是買賣雙方爭論的焦點。

玻璃質素

《胡説樓市》驗證山水盈的建案單位，發現單位內玻璃僅有「輕微」的「刮痕」，表示其「玻璃質素」優於其他新建案。「驗樓師」也特別讚揚山水盈的單位的「空心磚」和「空鼓批盪」問題，處理良好。

山水盈 漏水

山水盈 漏水，乃常情也。 然若任其流淌不止， 終將成患。故而，需及時修補，防患於未然。

漏水成因

類型	成因
管線破裂	外力衝擊、腐蝕
接頭鬆動	安裝不當、材質老化
防水層破損	水分滲透、施工不當
設備故障	馬桶、水龍頭等

修補方法

漏水類型	修補方法
管線破裂	更換管線
接頭鬆動	重新緊固、更換接頭
防水層破損	塗抹防水塗料、鋪設防水布
馬桶漏水	更換墊圈、調整浮球
水龍頭漏水	更換橡皮墊圈、閥芯

預防措施

預防措施	效果
定期檢查管線及設備	及早發現問題
選用耐用材質	減少漏水機率
注意施工品質	避免施工不當造成漏水
設置漏水偵測器	自動偵測漏水並發出警報
保持室內乾燥	降低水分滲透機會

後續處理

情形	後續處理
漏水量大	立即找尋水源並關閉
漏水已持續一段時間	請專業水電師檢查與修繕
牆壁或地板出現受潮現象	及時除濕，必要時修復受損箇所

案例分析

案例 1：樓上住户漏水，導致樓下天花板滲水

成因：樓上浴室防水層破損

修補方法：樓上住户需修復防水層，並確認漏水已完全止住。

案例 2：水龍頭出水時不斷滴水

成因：水龍頭閥芯故障

延伸閲讀…

[ 山水盈漏水醜聞] 停車場驚現200處滲水, 有單位執修期達21 …

調查報道：山水盈漏水醜聞

修補方法：更換水龍頭閥芯即可解決漏水問題。

結論

山水盈 漏水，看似不起眼，卻不可忽視。及時修補、預防措施到位，才能免除漏水帶來的不便與損害。